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前段时间，有一个朋友来问我，灵山岛尖值不值得买。

在整个片区还没有项目入市时就开始考虑这个问题，不得不说，这位朋友深谙赢在起跑线上这个道理。

评价一个新区，也是一件有意思的事，像我这位朋友他就把灵山岛尖的好处分析得头头是道。而我另一位朋友一边听，一边把眉头拧成麻花，我似乎都听到了他心里的声音：

这么远的地方你都敢买，脑残吗？

从农田到南沙标杆

灵山岛尖到底经历了什么

灵山岛尖有多远？

广州中心城区与灵山岛尖的直线距离是45公里，而广州中心城区距离江门不过48公里。

山高皇帝远，所以一直以来，灵山岛尖都只是一个没啥存在感的小透明。

直到今年年初，广州土拍市场杀出一匹黑马——灵山岛尖首块纯宅地，被越秀集团以1.7万/平的楼面价拿下，刷新了南沙的标杆地价。

这时候，灵山岛尖才高调地走入人们的视线。

当然，能拍出这样的价格，肯定不是房企人傻钱多。

早在2014年，官方就公布了针对灵山岛所在区域的“明珠湾起步区”规划。同年11月，灵山岛公开出让第一宗商服用地，该地块由中交以楼面价4000元/平左右的价格拿下，灵山岛的发展序幕被正式揭开。

3年后，即2017年，《南沙新区明珠湾区起步区控制性详细规划》发布。

规划提出了“打造集金融、商务、高新技术、居住等功能为一体的综合性区域”，规划居住人口20.91万。

其中灵山岛尖将规划会展用地、人才公寓并持续“招商引资”，配套方面将建设完全中学3处、高中3处、初中1处、九年一贯制学校4处、小学10处，综合医院2处，片区的发展思路逐渐明晰。

图片来自广州中原研究发展部

同一年，灵山岛尖再次集中出让用地。这一次，越秀、省交通集团、中金国际、投元置业（中洲背景）等优质企业纷纷抛来橄榄枝。

据统计，2014年至今灵山岛出让的10宗商住商服用地中，就有9宗被央企、国企收入囊中，这一模式在其他区域绝无仅有。

图片来自广州中原研究发展部

加上南沙自贸区的光环，灵山岛尖才能走得如此雄赳赳气昂昂。

而拿下区域标杆，对灵山岛尖来说，只是崭露头角。

今年以来，灵山岛尖出让的宅地，楼面价基本都过万。

图片来自广州中原研究发展部

而10月份挂牌的4宗灵山岛尖地块中，有3宗地的起拍楼面价也已经过万。

初生牛犊不怕虎，灵山岛尖从一开始，就走出了一股“老子天不怕地不怕”的感觉。

高颜值+稀缺宅地

会让它成为南沙富豪区吗？

灵山岛的优势，还在于它的景观稀缺性。

灵山岛处在蕉门水道、凫洲水道、龙穴水道交汇的核心地区，三面环水。一直以来，广州的中高端人群都喜欢盘水而居，而灵山岛三面环水的景观，显然为片区发展带来更多可能性。

图片来自广州南沙发布

另一方面，目前灵山岛虽然已经出让了9宗宅地，但是大部分都是商服用地，纯宅地4年来仅出让1宗，而且一拍即标杆。

宅地的稀缺，加上标杆的溢价效应，也会对未来片区的产品定位及定价产生影响。

这样的配置，让我想起了南沙的另外一个板块——南沙客运港片区。

南沙客运港片区靠近珠江入海口，同样拥有稀缺的江景资源。此外，自2015年至今，南沙客运港片区的纯宅地同样只有1块出让，而且该地块同样刷新了当年南沙的楼面价。

目前，南沙客运港片区成为南沙的“豪宅集中地”，片区内楼盘已经卖到了3万/平。

这也不由得让人联想，未来的灵山岛尖，会不会成为南沙的下一个豪宅区？

这一点，在一个细节中可以初见端倪。

今年年初，灵山岛尖调整控规的时候，披露了片区的毛容积率：1.32。

这样子看来，政府的意图就非常明显了：灵山岛尖未来的居住发展方向即便不是豪宅，也是改善，刚需就别来凑这个热闹了。

买还是不买？

这是一个问题

45公里外的灵山岛尖值不值得买？这并不是一个问题。

问题是，你能不能忍受漫长的等待。

从长远来看，灵山岛尖是有一定发展潜力的。

根据广州中原研究发展部的统计数据，灵山岛片区2017年至今已供应11宗累计45.6万㎡商住商服用地；而2017年至今南沙累计供应112万㎡用地，故该片区占区域总供应量的41%。可见未来一段时间，灵山岛片区将会成为南沙发展的重心之一.

图片来自广州中原研究发展部

另外，目前金洲-蕉门河板块建设发展已进入成熟期，需要更多的空间进行产业拓展。所以未来，金洲、蕉门两个板块的外溢客户也能成为灵山岛的能量补给包。

俗话说得好，我用青春赌明天，但是灵山岛尖是拿青春赌后天，甚至大后天。如果追求短期效应，大可不必来凑这个热闹。

另外，目前灵山岛尖的发展还具备太多不确定性，只能确定未来越秀会在岛上建住宅，建什么样的产品呢？不知道。未来还有哪些开发商入驻呢？不清楚。

所以，蓝图虽然很美好，但是其中的波折，有时候操刀者也难以掌控。

正因如此，灵山岛目前的配套状况也比较不乐观。基础建设、日常生活配套方面都不理想，仅靠一些村级配套支撑。在这种情况下，未来买家能否接受还是一个未知数。

另一方面，交通也是灵山岛的软肋。

就目前广州轨道交通规划来看，灵山岛暂未有任何地铁线路经过。这意味着，未来居民出行需要依靠自驾车或公交转地铁的方式。

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